김제경 투미부동산컨설팅 소장
한정된 자금, 좋은 입지·빠른 사업지 선택
李정부, 정비사업 활성화 대해선 의문 여전
5억원 투자처, 불광5·갈현1·장위14·15구역
한정된 자금, 좋은 입지·빠른 사업지 선택
李정부, 정비사업 활성화 대해선 의문 여전
5억원 투자처, 불광5·갈현1·장위14·15구역
‘부(富)의 세계’에 도달하는 가장 빠르면서도 안전한 길을 안내하는 ‘헤럴드머니페스타 2025-웰스 네비게이션(Wealth Navigation)’이 16~17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린다. 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산·연금 등 재테크와 관련한 모든 정보를 총망라, 맞춤형 투자 전략을 제공한다. 헤럴드경제는 ‘부’를 향한 본격적인 길 안내에 앞서, 연사로 나설 전문가들이 제시하는 투자 성공 비법과 관련 인사이트를 미리 엿보고자 한다. <편집자주>
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“재건축·재개발 투자에 있어서 꼭 기억해야 하는 3가지는 금액과 입지·속도입니다.”
김제경(사진) 투미부동산컨설팅 소장은 정비 사업지에 투자할 때 가장 신중하게 검토해야 하는 3가지 요소에 이같이 대답했다.
김 소장은 “한정된 금액으로 갈 수 있는 곳이 물리적으로 결정되고, 같은 금액으로 투자하더라도 최대한 좋은 입지로 가야 한다”고 했다.
그는 이어 “각자의 생애 주기를 고려한 속도, 즉 입주까지의 시간도 고려해야 한다”며 “막연하게 오래 걸린다고 생각하는 정도가 아니라, 5년 안에 입주하고 싶다고 생각한다면 관리처분인가를 획득한 정비 사업지를 눈여겨봐야”고 강조했다. 그러면서 “세 가지 원칙을 바탕으로 현실적인 계획을 세워야 실수하지 않는다”며 “정비사업 투자는 위험을 감수해야 하는 만큼 ‘묻지마 투자’는 금물”이라고 덧붙였다.
정부가 ‘6·27 가계대출 관리 방안’과 ‘9·7 주택 공급 확대 방안’을 연이어 발표하면서 정비 사업지에 미칠 영향에 관심이 커지고 있다. 김 소장은 급변하는 정비사업 환경에 대한 분석을 16일과 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘헤럴드 머니페스타에서’ 풀어낼 예정이다. ‘이재명 정부의 부동산 정책 방향성과 정비사업 시장 영향’라는 주제로 연사에 나선다.
▶李정부 정비사업, 文정부와 같은 점 다른 점은=일각에선 이재명 정부의 부동산 정책 방향이 문재인 정부 시절과 유사한 측면이 많다고 지적한다.
김 소장은 “이재명 정부와 문재인 정부의 정비사업에 대한 시각은 명확하게 다르다”며 “문재인 정부는 애초에 정비사업 ‘적폐’로 몰아가며 재건축 안전진단을 강화하고 재건축초과이익환수제(재초환)을 부활시키는 등 인허가 과정을 지연시켰다”고 말했다. 이어 “재건축·재개발 구역을 해제하면서 사업이 속도를 내지 못했고, 그 여파가 현 정권까지 이어지고 있다”고 덧붙였다.
그는 “현 정권은 초기부터 정비사업 활성화를 공약으로 내걸었다”며 “정비사업에 대한 방향성은 다르지만, 그렇다고 정비사업을 활성화해 줄 것이냐에 대해선 의구심이 든다”고 강조했다. 이어 “가령 6·27 부동산 대책에서 조합원의 이주비와 중도금 대출까지 규제 대상으로 포함시켰다”며 “최근 발표한 9·7 대책에서도 소셜믹스와 기부채납 강화를 강조하다 보니 사업성을 개선할 수 있을지 의문”이라고 진단했다.
김 소장은 정비사업의 최대 걸림돌로 꼽히는 재초환에 대해선 “재초환은 말 그대로 재건축에 대한 초과이익을 환수하겠다는 것”라며 “‘조합원이 돈을 많이 벌었으면 환수해도 되지 않겠냐’는 시각도 있지만, 미실현 이득에 대한 과세와 이중과세, 형평성 논란이 있는 법안”이라고 했다. 이어 “한 마디로 ‘재건축을 하지 말라’고 만든 법안이지만, 현 정부에서 일단 재초환을 시행해 봐야 하지 않겠냐는 의중을 보여 폐지될 가능성은 요원하다”고 전망했다.
▶현금 5억으로 나도?…추천 정비 사업지는=김 소장은 ‘현금 5억원으로 투자할 수 있는 정비 사업지’와 관련 “서울에서 신축 아파트를 원한다면 현금 5억원으로 할 수 있는 게 없다”고 지적하면서도 “그럼에도 정비사업으로 눈을 돌린다면 기회가 있다”고 했다. 그는 서울 은평구 ‘재개발 3대장’ 중 하나인 불광 5구역과 갈현1구역을 추천했다.
불광5구역과 갈현1구역은 지난해 말 개통된 수도권광역급행철도(GTX)-A노선과 지하철 3·6호선을 모두 이용할 수 있는 연신내역 인근에 있어 교통이 편리하다는 평가를 받는다. 김 소장은 “불광 5구역은 5억원 초중반의 자금이 필요하지만, 더블역세권에 2000가구 대단지로 현재 관리처분인가를 받고 이주 중”이라며 “5년 내 입주한다고 생각하고 서울 신축 아파트를 노려볼 수 있다”고 조언했다.
이어 “자금이 5억원 이하라면 갈현1구역도 같이 볼 수 있다”며 “똑같이 은평구에 있지만 초역세권은 아니다”라고 말했다. 그러면서 “그러나 4000가구 대단지이고, 현재 관리처분인가를 받고 철거까지 완료해 4억원으로 투자를 고려해 볼 수 있다”고 말했다.
김 소장은 “예산이 3억~4억원이라면 성북구의 장위 14·15구역도 눈여겨볼 수 있지만, 사업 진행 속도가 느리다는 점을 고려해야 한다”고 했다.
박로명 기자
