김용남 글로벌PMC 대표
엔저·저금리·관광객 증가로 투자가치 높아
외국인 제약·대출규제 없어 타워맨션 인기
법인 명의 추천…입문자, 원룸 매입 바람직
엔저·저금리·관광객 증가로 투자가치 높아
외국인 제약·대출규제 없어 타워맨션 인기
법인 명의 추천…입문자, 원룸 매입 바람직
‘부(富)의 세계’에 도달하는 가장 빠르면서도 안전한 길을 안내하는 ‘헤럴드머니페스타 2025-웰스 네비게이션(Wealth Navigation)’이 16~17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린다. 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산·연금 등 재테크와 관련한 모든 정보를 총망라, 맞춤형 투자 전략을 제공한다. 헤럴드경제는 ‘부’를 향한 본격적인 길 안내에 앞서, 연사로 나설 전문가들이 제시하는 투자 성공 비법과 관련 인사이트를 미리 엿보고자 한다. <편집자주>
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“투자자금으로 현금 50억원이 있다면 강남 아파트보단 도쿄 타워맨션을 여러 채를 살 것 같아요. 대출규제도, 다주택 규제도 없으니까요.” (김용남 글로벌PMC 대표)
세계 각국 자산가의 투자자금이 일본 부동산 시장으로 향하고 있다. 일본 부동산 서비스 업체 CRBE 집계에 따르면 올해 상반기 해외 투자자들의 일본 부동산 매입액은 1조1400억엔(한화 약 10조7000억원)으로 사상 최대치다. 주거용·상업용 가릴 것 없이 글로벌 자본이 몰리는 일본 부동산이 투자처로 각광받는 이유는 무엇일까.
16~17일 코엑스에서 개최되는 헤럴드 머니페스타 2025에서 ‘왜 전 세계 부자는 도쿄로 몰릴까’라는 주제로 강연하는 김용남(사진) 글로벌PMC 대표에게 투자처로서의 일본 부동산의 가치에 대해 미리 들었다. 김 대표가 이끄는 글로벌PMC는 해외 부동산 투자자문 전문기업이다.
▶엔저·초저금리·높은 임대수익률…외국인 부동산 매입 제약없어=김 대표는 일본 부동산이 해외 투자자의 관심을 끌고 있는 이유로 ▷엔저(円低) 현상 ▷초저금리 ▷관광객의 폭발적 증가 ▷높은 임대수익률 등을 꼽았다.
그는 “현재 달러당 148엔 정도로 엔고(円高)일 때보다 약 한 30% 낮은 금액에 부동산을 매입할 수 있다는 이점이 있다”며 “기준금리 또한 일본은 0.5%로, 4.25%인 미국과 4%인 영국 등 타 국가 대비 매우 낮다”고 강조했다.
매해 관광객이 늘어나며 상업용 부동산 수요가 늘어나고 있다는 점도 투자가치를 높이는 요소다. 일본관광청에 따르면 지난해 방일 외국인 관광객은 3687만명으로 역대 최대치를 기록했다.
김 대표는 또 “일본 기업들의 실적이 좋아져서 주가 또한 사상 최고치를 보이고 있고, 임대수익률이 타 국가 대비 압도적으로 높아 외국인이 집중적으로 몰려오는 추세”라고 설명했다.
더욱이 일본은 외국인의 부동산 매입에 별다른 제한이 없다는 것도 투자처로서 주목받는 배경이다. 그는 “일부 동남아 국가는 외국인이 부동산을 매입할 때 토지는 살 수 없게 하기도 하고 캐나다, 호주 등은 추가로 세금을 물리는 등 조치가 있는데 일본은 아무런 제약이 없다”며 “부동산 관리 시스템도 잘 돼 있어 관리회사가 매입 초기부터 리모델링 등 전반적인 절차를 담당하는 식이라 외국인이어도 보고만 받아보고도 관리할 수 있다”고 말했다.
매입은 개인 명의가 아닌 법인으로 하는 것이 용이하다는 조언이다. 김 대표는 “한국 개인투자자가 일본 부동산에 투자할 때는 개인명의로 하는 건 통장 개설이 어렵고 대출이 안 되기 때문에 사실상 불가능하다”며 “일본 부동산 매입의 99%는 합동회사를 설립해서 하는데 설립절차는 투자자문회사의 도움을 받으면 된다”고 했다. 이어 “국내 사업자등록이랑 비슷한 수준의 절차를 거치면 되는데 법인으로 인정되면 주택담보대출비율(LTV) 50%까지 대출을 충분히 받을 수 있다”고 덧붙였다.
▶일본 부동산 투자 입문자, 원룸 매입 추천=김 대표는 일본 부동산 투자 입문자에게는 원룸, 투룸 형태의 주거용 부동산을 추천했다. 투자 접근성이나 관리 용이성 높고 임대 수요가 많다보니 임대료 상승률도 타 부동산 대비 높다는 설명이다. 그는 도쿄를 기준으로 외곽 지역은 원룸의 수익률 최대 6%, 도심 지역은 3~4% 수준이고 전했다. 그는 “기본적으로 한국 개인투자자가 매입할 수 있는 부동산은 원룸, 타워맨션(타워 형태의 주상복합 아파트), 꼬마빌딩 세 가지이고, 자금력이 더 있다면 10가구 내외의 다가구주택도 가능하다”며 “3억원가량 투자하면 도쿄 23구 내 원룸이나 투룸을 매입할 수 있다”고 말했다. 이어 “자금 여력이 돼서 투자자금 50억원이 있다면 일본은 대출규제가 없고 1가구 2주택 규제가 없기 때문에 보수적으로 120억~130억원까지 투자규모를 늘릴 수 있다”며 “도쿄 중심지의 고급 콘도 2~3가구 정도는 살 수 있다”고 했다.
또 도쿄 내에서 투자하기 좋을만한 핵심지로는 주오구·미나토구·치요다구·시부야구·신주쿠구 등 ‘중심5구’를 나열했다. 김 대표는 “발전가능성을 중심으로 더 추린다면 미나토구, 시부야구, 신주쿠구가 유망하다”고 강조했다.
신혜원 기자
