“日구축 맨션·주거용 빌딩 매수 최적기…저평가에 외국 자산가 몰린다” [헤럴드머니페스타 2025]

김용남 글로벌PMC(주)대표이사·사장이 16일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘왜 전세계 부자는 도쿄로 몰릴까?’를 주제로 강연을 하고 있다. 오는 17일까지 양일간 열리는 ‘헤럴드머니페스타 2025’는 ‘웰스 내비게이션’ 주제로 돈의 흐름과 자산의 맥을 짚어나가는 축제의 자리로 처음으로 월급을 모으는 2030 재테크 초심자부터 자산 승계나 절세를 염두에 둔 5060 재테크 고수까지 다양한 계층을 위한 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산 등 재테크와 관련한 모든 정보가 총망라된다. 임세준 기자

일본 도쿄는 6년 연속 아시아 부동산 투자 도시 1위를 기록했습니다. 엔저, 낮은 기준금리 등으로 전 세계 부자들이 도쿄로 몰려오는 상황 속 구축 중고 맨션, 1동 주거용 빌딩 매수가 현 시점에서 최적의 투자 전략입니다.

[헤럴드경제=신혜원 기자] 김용남 글로벌PMC 대표는 16일 서울 강남구 삼성동 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 “일본은 어느 나라보다도 부동산 시장이 안정적으로 성장하고 있다”며 이같이 말했다.

국내 대표 해외부동산 투자 전문가이자 중소형 빌딩 자산관리·해외 부동산 자문 전문기업 글로벌PMC를 이끄는 김 대표는 이날 행사에서 ‘왜 전 세계 부자는 도쿄로 몰릴까?’를 주제로 강연했다.

그는 각종 통계지표가 일본 부동산의 투자가치를 증명하고 있다고 강조했다. 일본부동산연구소(JREI)가 집계한 고급주택가격지수에 따르면 도쿄를 100으로 봤을 때, 홍콩은 263.5, 런던 205.2, 상하이 162, 타이페이 158.7, 뉴욕 152.3, 싱가포르 140.4 등으로 세계 주요 도시 대비 낮은 수준을 보였다.

김 대표는 이와 관련해 “도쿄 부동산 가격은 ‘잃어버린 30년’, 즉 장기 불황을 겪으며 저평가돼 있는 상태이고 타 국가 주요 도시와의 갭을 줄여가고 있다”며 “가격경쟁력과 안정적 수익의 균형을 추구할 수 있는 도시”라고 말했다.

▷엔저 ▷낮은 기준금리(0.5%) ▷외국인 투자자 유입 ▷안정성 ▷유동성 ▷성장성 등 6가지 요인이 일본 부동산이 특히 각광받는 이유라는 설명이다.

그는 “엔저 현상으로 엔고 대비 20~30% 할인효과를 볼 수 있고 기준금리가 전 세계적으로 가장 낮은 수준이다 보니 레버리지 투자가 가능한 유일한 국가로 꼽힌다”며 “정치적 안정성을 갖추고 있고 매매가 활성화돼 있어 사고 싶을 때 사고 팔고 싶을 때 팔 수 있는 유동적 환경”이라고 했다. 이어 “지난해 기준 일본은 외국인 관광객이 사상 최고치인 3700만명을 기록한 데다 인프라 투자도 계속되고 있어 성장성이 높다”고 덧붙였다.

김용남 글로벌PMC(주)대표이사·사장이 16일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘왜 전세계 부자는 도쿄로 몰릴까?’를 주제로 강연을 하고 있다. 오는 17일까지 양일간 열리는 ‘헤럴드머니페스타 2025’는 ‘웰스 내비게이션’ 주제로 돈의 흐름과 자산의 맥을 짚어나가는 축제의 자리로 처음으로 월급을 모으는 2030 재테크 초심자부터 자산 승계나 절세를 염두에 둔 5060 재테크 고수까지 다양한 계층을 위한 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산 등 재테크와 관련한 모든 정보가 총망라된다. 임세준 기자

김 대표는 투자자금 금액대에 따른 투자처로 ▷원룸(5억원 이상·수익률 2~4%) ▷타워맨션(15억원 이상·수익률 1.5~3%) ▷1동 주거용 빌딩(40억원 이상·수익률 3~4%) ▷중소형 빌딩(80억원 이상·수익률 2~4%) 등을 소개했다. 시세차익을 고려하면 타워맨션, 안정적 임대수익을 원하면 원룸·1동 주거용 빌딩, 시세차익과 임대수익을 동시에 추구하고 싶다면 중소형 빌딩에 투자하는 것이 좋다는 조언이다.

그는 “투자자들이 맨션과 1동 주거용 빌딩 사이에서 고민을 많이 하는데 투자성향에 따라 다르긴 하지만 40억~50억원 이상 투자하는 분들은 주로 1동 주거용 빌딩을 택한다”며 “타워맨션의 경우 공실이 생기면 몇 개월씩 임대수익이 발생하지 않는 데다 1동 주거용 빌딩은 새롭게 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있다는 점에서 선호한다”고 했다.

맨션 투자를 염두하고 있다면 신축보다는 구축을 매수하는 것이 오히려 투자가치가 높다고 전했다. 도쿄 내에서 구축 아파트의 입지가 신축 대비 좋고, 신축 공급이 줄어 리모델링한 구축 아파트에 대한 선호도가 높아지고 있다는 것이다. 실제 올해 4월 기준 도쿄 23구 내 리모델링된 구축 아파트 평균 가격은 4451만엔(한화 약 4억2000만원)으로 전년 대비 28.3% 상승한 것으로 나타났다.

이러한 배경지식을 바탕으로 성공적인 일본 부동산 투자를 위해선 지역 선별이 가장 중요하다고 강조했다. 김 대표는 “가능하면 도쿄, 여력이 되면 중심5구(주오구·미나토구·치요다구·시부야구·신주쿠구) 투자를 권장한다”고 조언했다.

뿐만 아니라 투자 시 내진 1등급 건물인지, 부동산을 관리해줄 회사는 10년 이상 경력을 가진 곳인지 등 시장·정책&규제·자연재해&안전·운영&관리 리스크를 미리 파악해야 한다고 강조했다. 그는 또 “일본도 한국처럼 부동산 투자 사기가 많다”며 “가짜 만실, 미완성 부동산, 허위 번역 등을 제대로 체크하고 투자자문사를 통해 매수하는 것을 추천한다”고 말했다.

한편 김 대표의 강연에는 100여 명이 세미나장을 채울 정도로 일본 부동산 투자에 관심이 있는 방문객들이 많았다. 몇몇 방문객은 강연 내용을 사진으로 남기는가 하면 직접 메모하는 이들도 있었다. 이날 강연을 찾은 20대 여성 김모 씨는 “건축을 전공해 평소 해외 부동산에 관심이 많았고 일본 부동산 시장 트렌드에 대해 알고 싶어서 듣게 됐다”며 “일본에서 리모델링 아파트가 더 인기가 많다는 사실이 인상깊다”고 말했다.