“마포는 다 조정? 역세권 대단지는 다를 것…재건축 이슈 머리에서 지워라” [헤럴드머니페스타 2025]

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원이 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’ 에서 ‘부동산 트랜드 변화에서 기회를 읽는 부동산 투자 전략’의 주제로 강연을 하고 있다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=서지연·유혜림 기자] “이번 대책의 직접적인 충격은 최근 몇 달 사이 과열됐던 지역부터 나타날 가능성이 큽니다. 마포·서대문·성북처럼 단기간에 호가가 급등했던 곳들은 조정 흐름이 시작될 수 있습니다. 반대로 정말 희소성이 높은 초고가 단지는 버티는 쪽이 될 겁니다.”

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 17일 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 10·15 부동산 대책의 시장 파급효과를 이같이 진단했다.

국토부가 이번에 발표한 대책은 서울 전역과 경기 주요 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 일괄 지정한 것이 핵심이다. 그는 “이번 부동산 정책에선 세금을 건들이지 않았다고 하지만 이제는 어디를 사든 취득세·양도세·종부세를 동시에 고려해야 하는 구조가 됐다”며 이같이 말했다.

그는 “이번 조정의 체감은 ‘지역별’이 아니라 ‘단지별’로 나타날 것”이라고 강조했다. “같은 마포라고 해도 역세권 대단지 신축과 외곽 소규모 구축은 전혀 다른 반응을 보일 겁니다. 이제는 구 이름만 보고 판단하는 시대가 아닙니다. ‘어느 구냐’가 아니라 ‘그 안에서 어떤 아파트냐’가 중요합니다.”

특히 중저가 아파트가 가장 먼저 영향을 받을 것으로 내다봤다. 김 위원은 “20억원 넘어가는 초고가 단지는 레버리지가 적어 버티는 경우가 많지만 8억~12억원 선에서 단기간에 오른 단지들은 매수세가 꺼지면 바로 체감 조정이 나타난다”면서 “중저가 주택의 조정 구간이 생기면 그때 매입을 고려해보는 것도 방법”이라고 했다.

김효선 NH 부동산 수석전문위원이 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’ 에서 ‘부동산 트랜드 변화에서 기회를 읽는 부동산 투자 전략’의 주제로 강연을 하고 있다. 이상섭 기자

입주 물량 감소는 향후 시장에 추가적인 공급 불안 요인으로 작용할 전망이다. 김 위원은 “서울 입주 물량의 33%가 강남 3구에 집중돼 있다”면서 “2027년까지는 발표된 물량이 있지만, 2028년부터는 더 줄어들 가능성이 높다”고 했다. 이어 “결국 강남3구는 그나마 신축이 들어서지만 외곽 지역은 노후화만 진행될 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “공급이 받쳐주지 않으면 시장은 다시 반복된다”고 했다. 조정이 오고, 공급이 없는 상태에서 수요가 회복되면 가격은 또 오를 수 있다는 것이다.

‘재건축 환상’을 버려야 한다는 조언도 이어졌다. 김 위원은 “이제는 재건축이 자동으로 되는 시대가 아니다”며 “지방은 거의 멈춰 있고 서울 외곽도 마찬가지”라고 했다. 이어 “관리처분 이후 들어가면 조합원이 아니라 현금청산 대상이 되기 때문에 투자 접근 자체가 막혔다”면서 “재건축·재개발 이슈는 머릿속에서 지워야 할 때”라고 했다.

김 위원은 대신 입지 기반의 ‘현실 투자’를 주문했다. 그는 “재건축이 안 되고 다 노후화된다면 그 상태에서 무엇을 봐야 할까. 결국 다시 입지가 중요해진다”면서 “역세권, 직주근접, 생활 인프라가 갖춰진 지역은 리모델링을 하더라도 유지된다. 반대로 입지가 떨어지는 구축은 아무리 시간이 지나도 답이 안 나온다”고 진단했다.

수익형 부동산에 대한 관점도 변화가 필요하다고 조언했다. 김 위원은 “원래 오피스텔이나 수익형 부동산을 좋아하지 않았다”면서 “앞으로는 입지 좋은 도심형 오피스텔은 임대수요가 꾸준해질 것”이라고 전망했다. 월세 수익률이 지금은 3%라면 앞으로는 5%까지도 오를 수 있다고 봤다.

마지막 조언은 ‘타이밍을 거꾸로 잡으라’였다. 그는 “많은 분들이 ‘이번에도 오르니까 빨리 들어가야겠다’고 생각하시는데, 그게 가장 위험한 접근”이라며 “모두가 패닉에 빠져 사는 시점에는 오히려 팔아야한다. 반대로 조용하고 관심이 없을 때가 매수 타이밍”이라고 설명했다.

그는 “정부 정책은 항상 금융 규제부터 들어온다. 금리와 대출이 막히는 구간에 억지로 들어가면 위험해진다”라며 “레버리지는 항상 보수적으로 가져가고, 정책 완화 국면이 시작될 때 역으로 움직일 수 있는 사람이 결국 살아남는다”고 강조했다.