“강남만이 정답? 진짜 부동산 전략은 ‘나만의 가이드라인’ 세우는 것” [헤럴드머니페스타 2025]

노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원이 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘부동산 트렌드 및 투자전략’을 주제로 강연하고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=김은희·박성준 기자] “요즘처럼 이슈가 많을 시기일수록 오히려 상품성에 집중해야 합니다. 본인이 가진 예산의 범위 내에서 최대한 객관적 지표가 우수한 단지를 선택하세요.”

노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원은 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘부동산 트렌드 및 투자전략’을 주제로 연단에 올라 “기본은 변하지 않는다”면서 이같이 밝혔다.

주거용 부동산을 살 때는 ▷생활 인프라 ▷교통 인프라 ▷직주근접을 고려해야 하는데 이러한 객관적 지표에 따라 투자하는 것이 실거주에서나 투자에서나 모두 유리하다는 게 노 전문위원의 주장이다.

그는 “왜 우리는 강남에 살고 싶어 할까”라고 운을 떼고는 “강남은 생활 인프라와 교통 인프라, 직주근접이 모두 좋은 지역”이라며 “사람들은 객관적 지표가 우수한 지역에 살고 싶어 하고 수요가 몰리는 지역이 결국 상급지가 된다”고 말했다. 상급지의 대명사인 강남을 예로 들었지만 각자의 각기 다른 예산 내에서 객관적 지표가 가장 우수한 곳을 고르는 게 현명한 투자전략이라는 것이다.

노 전문위원은 “부동산 시장에서 우리는 빠른 추격자, 즉 패스트 팔로워가 돼야 하는데 이를 위해서는 부동산에 관심을 가지고 철저한 분석을 근거로 빠른 의사결정과 실행을 해야 한다”면서 “여기서 분석의 핵심은 대상을 객관화하는 것”이라고 강조했다.

예컨대 아파트를 사겠다는 마음을 먹었다면 학군이 좋은지, 학원가가 주변에 있는지, 마트·백화점·대형병원 등 편의시설을 갖추고 있는지, 인근에 지하철은 다니는지 등을 확인하는 것부터 시작해야 한다는 것이다. 아파트 연식이나 단지 규모, 브랜드, 잠재성도 꼼꼼히 따져봐야 하는 요소라고 봤다.

잠재성의 경우 객관적이지 않은 지표로 여겨지기 쉽지만 이 역시 교통여건 개선이나 지역 정비, 생활 인프라 확충, 개발 호재 등 객관적 사항으로 판단해야 한다고 부연했다.

노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원이 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘부동산 트렌드 및 투자전략’을 주제로 강연하고 있다. 임세준 기자

객관적 지표를 살폈다면 다음 단계는 ‘나만의 가이드라인’ 만들기라고 노 전문위원은 설명했다. 그는 “지역, 단지를 선택할 때 대부분 막연하게 생각하고 넘어가는데 직장이 어디인지, 직주근접이 나에게 얼마나 중요한지, 자녀가 있는지, 있다면 몇 살인지, 자기자본은 얼마고 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 삶의 질과 투자 중 어디에 더 가치를 두는지 등을 한 번 적어 보는 게 좋다”고 했다.

아무리 객관적으로 좋은 아파트라고 한들 개개인이 가진 나름의 기준에 맞아야 이를 바탕으로 실행, 즉 투자를 결정할 수 있기 때문이다.

노 전문위원은 “부동산을 매입할 때 객관적 지표, 즉 세 가지 고려사항과 가이드라인을 살피고 이를 접목해 실제 후보군을 선정하는 단계를 거쳐서 매입하라”고 조언하며 “실제 매입까지 가지 않더라도 이렇게 해 보면 부동산을 보는 눈이 생길 것”이라고 덧붙였다.

수익 창출을 위한 상업용 부동산 매입을 고려하고 있다면 ▷매각차익과 임대수익 중 어디에 포커를 맞출지 ▷대출까지 고려했을 때 기대수익률이 얼마인지를 비롯해 투자기간, 개인 성향, 선호지역 등을 살펴 상품을 선택하라고 노 전문위원은 제언했다.

노시태 KB국민은행 WM추진부 부동산 전문위원이 17일 서울 강남구 코엑스 그랜드볼룸에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2025’에서 ‘부동산 트렌드 및 투자전략’을 주제로 강연하고 있다. 임세준 기자

노 전문위원은 이날 강연에서 부동산 시장의 트렌드도 진단했다.

가장 먼저 ‘부동산 양극화’를 짚은 그는 “수도권과 비수도권은 물론 수도권 안에서도 지역별로 양극화가 심화되고 있다”면서 “최근 3년의 아파트 매매가격 지수를 보면 시가총액 상위 50개 단지가 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동)보다 상승폭이 크다. 강남3구, 마용성은 그래도 상승하고 있는데 노원구나 금천구 등은 하락하거나 보합으로 유지되고 있다”고 부연했다.

또 다른 트렌드인 ‘입지의 서열화’도 양극화 현상과 연결되는 요소라고 봤다. 노 전문위원은 “과거에는 입지를 서열화시키는 단어가 강남, 비강남 정도였는데 어느 순간 급지라는 말이 등장했고 마용성, 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)라는 단어가 나왔다”면서 온라인상 이른바 ‘서울 부동산 계급도’가 성행하는 현실을 지적했다.

그는 이와 함께 ▷아파트만 거래하는 편식사회 ▷시장 참여자가 똑똑해지는 고지능화를 핵심 키워드를 제시하며 “이러한 트렌드는 앞으로도 오히려 강화되고 또 지속될 것으로 보인다”고 내다봤다.

10·15 부동산 대책에 대해서는 “예상을 뛰어넘는 굉장히 강력한 대책”이라고 평가했다.

노 전문위원은 “주택가격은 금리, 공급, 정부 정책, 실물경기, 기대심리 등이 다양한 요소가 서로 영향을 주고받으면서 움직이는데 확실한 공급 없이는 시장 불안을 잠재우기 어려운 상황에서 9·7 대책이 큰 영향을 주지 못했다”고 지적했다. 정부의 중장기 공급 계획이 수요자에게 확신과 공감을 주지 못했고 추가 규제에 대한 불안감이 매수심리를 자극해 집값 상승세가 확대됐다는 게 그의 분석이다.

그는 “정부가 풍선효과를 차단하기 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역으로도 묶고 토지거래허가구역으로도 묶었다”면서 “단기적으로 실수요가 몰리다 보니 거래량이 급감할 것으로 보이고 단기 급등했던 지역으로는 가격 조정도 있을 것”이라고 관측했다.