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| 서울 시내의 부동산에 붙은 매매 안내문. 연합뉴스 |
[헤럴드경제=장연주 기자] 10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장이 급속히 얼어붙자, 규제의 사각지대에 있는 오피스텔 시장이 반사이익을 보면서 ‘귀한 몸’으로 떠올랐다. 기존 임대 투자 수요에 실수요자까지 더해지면서 투자처이자 아파트의 대체재로 주목받고 있다는 분석이다.
4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 달 서울 오피스텔 거래량은 총 937건으로 한달 전(844건) 보다 11.1%나 증가했다.
올 하반기 오피스텔 거래는 7월 996건에서 8월과 9월 연속으로 844건에 머물렀다가 지난 달 반등했다. 실거래가 신고기한(계약일로부터 30일)을 고려하면 실제 거래량은 1000건에 육박할 것으로 예상된다.
KB부동산에 따르면, 올 10월 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.57로, 전년 동월 대비 0.91% 상승했다.
이는 올들어 가장 큰 월간 상승 폭이다. 뿐만 아니라 역대 최고치였던 2022년 10월(125.85)에 근접한 수치다.
올 10월 오피스텔 평균 매매가격은 3억418만원으로, 3년 전 고점(3억548만원)에 거의 도달했다.
10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 발표 다음 날인 16일부터는 규제 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 축소됐으며, 무주택자 우선 가점제·거주 의무기간·재당첨 제한 등 청약 조건도 강화됐다. 여기에다 자금조달계획서 제출, 실거주 의무, 3년의 전매제한 규제까지 더해지면서 매수 여력은 크게 줄었다.
반면, 오피스텔은 아파트와 유사한 주거 환경을 누릴 수 있는 ‘아파트 대체재’로 불리지만, 준주택으로 분류돼 이번 대책의 직접적인 영향권에서는 벗어나 있다. 규제지역에서도 LTV는 기존과 같은 70%가 유지되며, 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 의무도 없다.
여기에다 오피스텔을 보유해도 아파트 청약시 무주택 자격이 유지된다는 점도 실수요자에게 매력적이라는 분석이다.
이에 10·15 대책 이후 오피스텔이 투자처로 적극 주목받고 있다는 분석이 나온다.
실제로 지난 달 전체 거래 937건 중 663건(70.7%)이 대책 발표 다음 날인 16일 이후 체결됐다. 같은 달 1~15일 사이 체결된 거래는 274건이었다.
대책 발표 이후 오피스텔 거래량이 배 이상 늘어난 셈이다.
이에 비해 아파트는 대책 이전 15일간 4939건이 거래됐지만, 이후 15일간은 1189건으로 76% 급감했다. 전체 아파트 거래량도 9월 8870건에서 10월 6128건으로 31%나 줄었다.
함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “3억원 미만은 임대 수익을 목적으로 한 거래가 많지만, 그 이상부터는 아파트 대체 수요가 본격 유입된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
오피스텔을 아파트 대체 투자처 혹은 대체 실거주지로 인식하는 분위기가 확산되면서, 신고가도 잇따르고 있다.
양천구 제이월드빌 전용 102㎡는 지난 달 13억원에 거래됐다. 6월 기록한 이전 최고가(11억7000만원)보다 1억3000만원 뛰었다. 또 강서구 힐스테이트 에코 마곡역 전용 42㎡는 대책 이후 2건이 잇따라 4억5000만원에 새 주인을 찾았다. 2019년 기록한 기존 최고가(4억 3300만원)를 6년 만에 갈아치운 셈이다.
다만, 전문가들은 오피스텔 추격 매수에는 신중해야 한다고 조언한다.
오피스텔은 재건축·재개발이 사실상 불가능하고, 환금성이 떨어지는 구조적 한계가 있기때문이다.
함영진 랩장은 “오피스텔의 경우, 입지가 좋지 않으면 향후 시세차익을 기대하긴 어렵다”며 “아파트 대출 규제를 피해 수요가 일시적으로 몰리는 현상인 만큼, 무리한 추격 매수는 자제해야 한다”고 조언했다.
