부동산PF 자기자본율 상향, 업계 “토지가치 상승분도 인정해야” [부동산360]

한 건설현장의 모습 [헤럴드DB]

[헤럴드경제=서정은 기자] 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기본비율을 2027년부터 2030년까지 5%에서 20%까지 단계적 상향 방침을 밝히자, 업계에서 우려의 목소리가 나오고 있다. PF 사업장 부실을 막기 위해, 자기자본평가를 강화하는 방안엔 공감하지만 현재 기준으로는 정상 사업도 자금조달이 어려워질 수 있다는 목소리가 나온다.

24일 대한주택건설협회·한국디벨로퍼협회는 전일 정부가 발표한 ‘부동산 PF 개선 방안’과 관련해 “토지가치 상승분도 자기자본 평가에 반영해달라”고 주장했다.

정부는 ‘저자본·고대출’ 구조가 부실 PF의 뇌관이라고 보고 부동산PF 사업비 대비 자기자본비율을 ‘2027년 5%→2028년 10%→2029년 15%→2030년 20%’까지 4년간 단계적으로 상향하기로 했다. 금융당국은 이를 기준으로 금융회사의 위험가중치와 충당금 적립부담을 차등적용한다는 방침이다.

자기자본비율이 낮은 사업장은 ‘유의’나 ‘부실우려’로 분류되고 금융회사는 해당 대출에 대해 더 많은 충당금을 쌓아야 한다. 현재 시행사들의 평균 자기자본비율은 총 사업비의 3%에 불과한 것으로 알려졌다.

건설업계는 “개발사업에 투입된 자기자본은 사업단계별로 리스크가 해소될수록 실질 가치가 상승한다”며 “개발사업의 핵심 리스크인 인허가가 완료되는 시점에서 토지가치 상승분을 반영해야한다”고 밝혔다. 초기 단계에서 자본을 투입한 지분투자자에게 수익을 보장할 수 있어야 외부 자본을 끌어올 수 있고, 이를 통해 담보 의존형 구조의 사업 구조에서 탈피할 수 있다는 설명이다.

또한 거액신용한도규제와 관련해서는 동일차주 산정시 개별 프로젝트회사(PFV)별 독립성을 명확히 인정해줘야한다고도 제안했다. 동일 시행사가 참여한 복수의 PFV를 연결차주로 합산 적용할 경우, PF의 핵심 원칙인 ‘사업주와 프로젝트의 분리’가 사실상 무력화될 수 있다고 전했다.

두 협회는 “PF는 사업주와 프로젝트가 분리돼 프로젝트 단위의 독립적인 위험과 수익을 평가·배분해야한다”고 말했다. 또 “정부의 규제 강화 메세지가 금융권에서 선제적으로 반영돼 양호한 사업장에도 대출 축소 및 신용경색이 나타나선 안된다고”도 강조했다.

다만 자기자본비율 확대 준비기간을 1년 부여하고, 단계적인 시행계획을 내놓은 점을 긍정적으로 평가했다. 두 협회는 “정부 및 관계기관과 면밀히 협의해 건전하고 지속가능한 부동산 시장환경을 조성하기 위해 함께 노력하겠다”고 말했다.